Durante años, alquilar nueve meses a un estudiante y el verano a turistas rindió más que un contrato anual. Con el mercado desregulado y la temporada en crisis, la cuenta se dio vuelta
En Mar del Plata se había instalado hace años una preocupación que en otras ciudades universitarias tiene nombre propio: la “estudiantización” de la vivienda, el desplazamiento de los alquileres permanentes por departamentos ocupados nueve meses al año. Sin embargo, hoy los datos del mercado local dicen otra cosa.
Verónica Berasueta, vicepresidenta primera del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata y titular de la inmobiliaria que lleva su apellido, trabaja con alquileres estudiantiles desde hace 20 años. Afirma que este año la oferta para estudiantes bajó y explicó a el Retrato que el movimiento de los últimos meses va en dirección opuesta: los propietarios vuelven al contrato de 24 meses.
Plazas ociosas y universidades
Mar del Plata tiene una particularidad que la distingue del resto de la costa atlántica: una enorme cantidad de plazas extra hoteleras que se alquilan en verano y que, el resto del año, encuentran en las universidades su única demanda estable.
“Tenemos universidades, no las tiene nadie más en la costa, salvo Pinamar. Todos los chicos de la zona vienen a Mar del Plata”, describió Berasueta.
Hace veinte años, los alquileres estudiantiles los manejaban pocas inmobiliarias del centro. Hoy se extendieron a casi todas, aunque el negocio nunca fue masivo.
La cuenta que hacen los propietarios
Durante años, el esquema de nueve meses más temporada le ganaba al contrato anual. La renta era superior y el propietario conservaba el control de su unidad.
“La gente se fue dando cuenta de que, en lugar de un 24 meses, en Mar del Plata podía alquilar verano e invierno y obtenía una renta un poquito superior. Y además podía visitar su unidad cada seis u ocho meses”, explicó Berasueta. Incluso quedaba margen para que el dueño usara el departamento en una de las dos temporadas.
Ese equilibrio se rompió con la desregulación. “Ahora que está desregulado, ya no compite, porque pasó a ser muy bueno el alquiler de 24 meses. Y bajaron este último año otra vez los estudiantes”, señaló.
A eso se sumó la crisis turística. Con ocupaciones bajas, muchos propietarios no lograron alquilar la temporada completa y el cálculo anual se les cayó.
“Hay gente que no logra alquilar completa la temporada y ya pierde. Ahí sale a ser más rentable el 24 meses”, resumió. Y agregó el otro factor, el del cansancio: “La gente quiere estar tranquila con un solo pasaje de gente, y no con el movimiento del verano y del estudiante”.
Siete inquilinos menos
El ajuste también se siente del lado de quienes alquilan. Berasueta contó que este año se le fueron siete inquilinos estudiantiles, cuando lo habitual era perder uno o dos por ciclo lectivo.
“Anualmente se te puede ir uno o dos, porque le va mal en la facultad o no pueden seguir pagando. Este año se me fueron siete. La gente no puede continuar pagando”, detalló. Lo mismo le ocurrió con contratos de 24 meses.
El escenario de 2026 combinaba demanda sostenida, precios estables y buena disponibilidad, en parte por la misma razón que preocupa al sector turístico: “Al haber mucha propiedad ociosa durante el año, sigue siendo atractivo para los propietarios”.
Nueve meses y contrato de vivienda
El cambio legal también reordenó el mercado. Hasta 2023, los alquileres inferiores al plazo mínimo se instrumentaban como contratos para fines determinados, bajo el artículo 1199 del Código Civil y Comercial.
La Ley de Bases y el decreto 70/2023 derogaron ese artículo y liberaron las condiciones. “Ahora tiene libertad contractual un estudiante y lo hacemos contrato de vivienda por nueve meses. Y le ponemos que es para fines de estudio, porque firman los papás de garantes”, precisó Berasueta.
La actualización ya no es anual. Los contratos se ajustan cada tres o cuatro meses, siempre en pesos, y el acuerdo entre las partes define el índice.
Febrero es el mes
Los precios se fijan en febrero, los estudiantes entran en marzo y las renovaciones se conversan en diciembre, cuando el inquilino que ya vive en el departamento tiene prioridad.
Berasueta advirtió por la ansiedad de los padres: “La gente que trae a su chico a primer año no lo sabe y ya anda dando vueltas en diciembre averiguando. En diciembre la gran mayoría de las inmobiliarias todavía no alquila, porque le estamos respetando el espacio al chico que ya estuvo”.
Tampoco hay valores de referencia con tanta anticipación. “No sabemos. Por ahí estalla la inflación y te quedaste corto con un contrato de nueve meses barato”, graficó.
Cuánto cuesta hoy
Los valores que maneja Berasueta muestran una brecha clara entre ambos formatos. “Si un 24 meses estaba en 450 o 500 mil pesos, el estudiante va a estar entre 350 y 400 mil. Siempre es un poco menos, porque al dueño le queda el verano para rentar“, comparó.
La diferencia no se estira como antes. Con inflación más baja y ajustes trimestrales, los contratos de nueve meses no terminan tan desfasados.
El mercado, de todos modos, está flojo para todos. “Está resultando muy difícil alquilar últimamente. Hay departamentos que terminan la locación y después hay que volverlos a alquilar por debajo del valor que se fueron”, reconoció.