Francisco Valencia, martillero y corredor público, analizó el mercado de locales desde el lado del propietario y la inmobiliaria. Descartó que la ley de alquileres sea el problema central, pero reconoció que en zonas como Juan B. Justo hay vacancia que solo se explica por la retracción del consumo. Cada contrato, dijo, es un traje a medida.
Francisco Javier Valencia, martillero y corredor público, uno de los titulares de Valencia Consultores Inmobiliarios, en diálogo con el Retrato, matizó el impacto de los alquileres en el cierre. El caso de alquileres lo suficientemente altos para que un local cierre es, para el especialista, “paradigmático” y “absolutamente fuera de lo habitual”, reconoció, pero no puede leerse en abstracto, depende del inmueble, la ubicación, la historia entre las partes y el rubro del inquilino.
Lo que Valencia sí confirmó es que el mercado de locales comerciales en Mar del Plata atraviesa un momento de alta disparidad. En tres cuadras contiguas relevó cinco valores distintos para locales de características similares, porque la rentabilidad varía no solo por zona sino por vereda. “No es lo mismo Rivadavia entre Mitre y San Luis que Rivadavia entre Córdoba y Santiago del Estero. Y dentro de esa cuadra, no es lo mismo la vereda que da a la Catedral que la de enfrente”, explicó. Dar un valor promedio, insistió, sería “irresponsable” para cualquiera.
El rol de la inmobiliaria
Valencia aportó precisión en el proceso que antecede al cierre. Los comercios no colapsan de un día para el otro, el martillero indicó que, en general, el inquilino empieza a percibir las dificultades con casi un año de anticipación. Ahí es donde, según describió, el rol de la inmobiliaria puede marcar la diferencia, al testear la situación del inquilino y acercar esa señal al propietario, se abre la posibilidad de acordar sin llegar al extremo de la rescisión.
“Hay propietarios que dicen: no le subas, que siga pagando lo que venía pagando. Eso le va a cambiar la ecuación al inquilino, seguramente no por completo, pero es la mano que el propietario puede darle”, señaló. En ese marco, los contratos indexados por IPC se convierten en un punto de fricción cuando el índice supera lo que el comercio puede absorber. La negociación existe, pero no es universal, hay propietarios que fijan un valor y lo sostienen aunque el local quede vacío meses. “Ese corre el riesgo de quedarse sin un buen inquilino”, admitió Valencia.
¿Y la ley de alquileres?
Valencia consideró que la eliminación de la ley anterior mejoró la situación general. Señaló que hoy hay más oferta disponible que antes y que el propio mercado comenzó a autorregularse, donde los precios subieron por encima de lo que la demanda puede pagar, los propietarios empezaron a bajar. “Antes había tan poca oferta que todo lo que aparecía se alquilaba. Eso cambió”, afirmó.
Para Valencia, la vacancia que registra la Ucip, de un 7,8% en promedio, con picos del 15% en corredores como Juan B. Justo, responde principalmente a la coyuntura económica y no a una distorsión del mercado inmobiliario. “No tengo dudas de que es un tema coyuntural. Donde repunte un poquito el consumo, hay ubicaciones que después no van a tener opciones de alquiler”, pronosticó. Mencionó casos de comerciantes que, en este contexto, aprovecharon para tomar locales bien ubicados a valores que no conseguirían en otro momento, apostando a estar bien posicionados cuando el ciclo cambie.
La misma lógica aplica, con matices, al mercado de vivienda. Valencia reconoció que la mayor oferta permite al inquilino moverse si el precio lo supera, aunque al costo de resignar calidad: “No es que no consigue, sino que tiene que bajar el estándar por falta de ingresos”. El acceso sigue siendo el problema de fondo, solo que ahora se expresa en términos de sacrificio de condiciones más que de imposibilidad absoluta de alquilar.