Quien recorra el microcentro de Mar del Plata encuentra, cuadra tras cuadra, persianas bajas, carteles de “se alquila” y vidrieras vacías que en algunos casos llevan años sin actividad. el Retrato relevó el fenómeno sobre el terreno y consultó a Francisco Valencia, martillero, corredor público y referente de Valencia Consultores Inmobiliarios, firma con más de 50 años de trayectoria en la ciudad, quien matizó la percepción de colapso: “El mercado, en general, todavía resiste.”
Sobre Rivadavia, la sucursal de Jade y el local de Arredo cerraron en la misma cuadra. En Luro y Yrigoyen, dos locales, una ex zapatería y una ex tienda de tecnología, llevan aproximadamente un año cerrados sin que nadie haya tomado los espacios, pese a que la zona mantiene un flujo de transeúntes. Los comerciantes del entorno dicen no saber qué los detiene. Sobre Belgrano y Córdoba, una cafetería y el Hotel Corbel están cerrados. Más adelante, entre Belgrano y Moreno, tres locales contiguos sobre Córdoba permanecen sin actividad, una ex zapatería, la pizzería La Elda y un local que lleva cerrado desde antes de la pandemia. También Nutrifitness, casa de fitness con presencia histórica en la zona, migró hacia un punto más alejado del centro. Dos cuadras, 4 locales cerrados.
No son casos aislados. Cualquier recorrida sistemática por el microcentro suma ejemplos similares, con tiempos de cierre que van desde los últimos meses hasta más de cinco años. Las que se cuentan poco son las aperturas.
Lo que dice el mercado
Francisco Valencia no niega el fenómeno, pero lo encuadra. Desde su consultora, especializada en el asesoramiento a empresas nacionales e internacionales, pymes y el sector logístico, distingue entre lo que ocurre en el mercado general y lo que registra en su propia cartera. “Nosotros no estamos teniendo un cierre generalizado de locales. Sí tenemos algunas cuestiones puntuales donde un local ya venía medio complicado y esto lo terminó de liquidar, pero en general no hay un éxodo de inquilinos”, sostuvo en diálogo con el Retrato.
Parte de esa estabilidad relativa, explicó, se sostiene en una dinámica de negociación entre propietarios e inquilinos que recuerda, en su lógica, a lo ocurrido durante la pandemia. “Los propietarios tampoco les sirve tener un local vacío. En muchos casos se sientan a negociar, más aún si son inquilinos de mucho tiempo. Entienden la situación complicada y prefieren no asfixiar al inquilino porque saben que no podrá pagar.” La modalidad más frecuente no es una reducción del alquiler sino la congelación del aumento: “No es que se negocie a la baja, pero se evita el aumento. Eso está pasando habitualmente.”
Sobre los locales que llevan años sin actividad, Valencia aclaró que “si lleva más de cinco años cerrado, sin ninguna duda es por una cuestión del propietario. No tiene que ver ni la actividad ni el rubro. Los propietarios, por equis causas, toman la decisión de no alquilarlo o ponen precios que son inalquilables.” Y añadió una regla general del mercado: “Si un local está en un precio razonable, cuando alguien lo deja se vuelve a alquilar en un término lógico de tiempo.”
Sin embargo, Valencia tambien comento que “no hay tal cosa como un precio común. Darte números es muy difícil, porque un mismo local en una misma cuadra, pero en una vereda distinta, no vale lo mismo”. Algo que claramente demuestra la disparidad de precios, en un mercado volátil, con contratos atados a una actualización trimestral por el IPC (Índice de Precios al Consumidor) a merced de la buena voluntad del propietario.
Reconversión, no derrumbe
El diagnóstico de Valencia apunta a un proceso más profundo y más largo que una crisis puntual de temporada. “Estamos en la previa de una reconversión muy fuerte, con ganadores y perdedores, y eso se nota”, afirmó. Como ejemplo citó el local que ocupaba el local Indian sobre la peatonal, el propietario se quejaba de la caída del flujo peatonal hasta que una marca internacional lo alquiló a mejor precio. También mencionó el caso de Jack & Jones, cadena que según trascendidos planea abrir 20 locales en el país en el corto plazo y que podría desembarcar en Mar del Plata. Estas marcas vienen con otro respaldo económico, aprovechan la disponibilidad de locales grandes y bien ubicados, e incluso están dispuestas a pagar mejores precios de alquiler
En paralelo, observó una tendencia en el rubro indumentaria, algunos comercios que tenían locales a la calle están migrando hacia edificios de oficinas para armar showrooms y operar a través de redes sociales. “Es una tendencia marcada, aunque no generalizada”, aclaró.
Sobre el efecto Semana Santa, período que podría haber acelerado la entrega de llaves, Valencia lo confirmó pero lo relativizó: “El que ya venía muy justo esperó a Semana Santa, y al ver que no le daba aire para el invierno, dejó el local. Eso ha pasado, pero no es la generalidad.” Y cerró con una imagen que condensa su lectura del momento: “El centro tiene cuestiones particulares, por ejemplo, un local muy grande que abre de octubre a Semana Santa y luego cierra, y te mata la cuadra. Pero, aunque no lo creas, en general resisten. Y eso se aplica al resto también, el mercado resiste, simplemente”