Diego Domingorena cuestiona la validación sistemática de desarrollos inmobiliarios sin planificación integral. La contaminación del Arroyo Corrientes, el riesgo hídrico por los rellenos de terreno y la renuncia fiscal del Municipio al no ejecutar el cobro de la plusvalía urbana.
Lejos de responder a un diseño de ocupación territorial ordenado, la proliferación de barrios privados y enclaves comerciales (como el centro comercial proyectado en Rumencó) obedece a una lógica de hechos consumados, validados administrativamente mediante mecanismos que eluden la normativa general. Diego Domingorena, titular del Colegio de Arquitectos (Capba IX), define el escenario como uno de improvisación normativa donde “todo se hace en forma espontánea por presentaciones de desarrolladores” y las aprobaciones se otorgan, mayoritariamente, “por la vía de la excepción”.
Para el colegio, la intervención municipal carece del andamiaje técnico necesario para garantizar la sostenibilidad a largo plazo. Según explica Domingorena, se habilitan proyectos sin los suficientes reparos en materia de seguridad y salubridad, dando como resultado una “falta de estructura técnica” que transfiere los costos ambientales a la comunidad.
La contaminación de efluentes y napas
El reverso de la inversión inmobiliaria se manifiesta en la precariedad de los servicios sanitarios. Ante las denuncias vecinales por vuelcos en el Arroyo Corrientes y el Bosque Peralta Ramos, Domingorena pone el foco en la ineficacia de las plantas de tratamiento internas, cuya fiscalización por parte de Obras Sanitarias (OSSE) es, cuanto menos, incierta.
“La planta trata lo orgánico, pero solventes y detergentes van directamente sin tratar”, detalla el arquitecto. Esta carga química fluye sin contención hacia los cursos de agua y, eventualmente, al mar, afectando paradójicamente las mismas playas que utilizan los residentes de estos emprendimientos. A esto se suma la saturación de las napas freáticas en áreas que carecen de red cloacal oficial, donde los controles ya detectan contaminación a profundidades considerables. “Obras Sanitarias cada vez te piden que perfores a mayor profundidad porque hacen los controles de agua y están contaminadas a 25 o 30 metros de profundidad; siguen estando contaminadas”, advirtió Domingorena.
El potencial riesgo hídrico
La modificación de la topografía original mediante rellenos de tierra para elevar la cota de construcción representa otro factor de desequilibrio. Sin un plan hidráulico rector que sistematice el escurrimiento, el agua de lluvia que antes absorbía el suelo natural es desviada hacia los terrenos linderos, trasladando el riesgo de anegamiento a los barrios vecinos preexistentes.
“No hay un sistema pensado previamente de desagüe pluvial. Se vuelca para el vecino”, advierte Domingorena. La preocupación escala ante la posibilidad de eventos climáticos extremos: “Esperemos que Mar del Plata no sufra algún acontecimiento como el de La Plata o Bahía Blanca porque puede llegar a ser catastrófico”. Y fue más preciso: “Yo creo que ni siquiera llegando a ese extremo: con algo intermedio también tendríamos consecuencias en esta zona.”
El conflicto en el barrio 2 de Abril de Mar del Plata es un caso testigo de cómo la falta de planificación hidráulica puede devastar a una comunidad, teniendo su caso más grave en 2019, cuando el agua entró en las casas. Al estar el barrio 2 de Abril en una cota más baja, el agua que antes circulaba libremente ahora queda estancada o escurre directamente hacia sus calles, provocando anegamientos graves en sectores como las calles Jukic y Cisneros. Este reclamo se ha mantenido constante desde 2019 y ha tenido picos de crisis durante tormentas severas en julio de 2023 y diciembre de 2024, cuando las inundaciones afectaron el interior de numerosas viviendas.
La renuncia a la Renta Urbana
En un contexto donde el Municipio alega falta de fondos para infraestructura básica, la ciudad mantiene inactiva una herramienta clave de financiamiento: la plusvalía urbana. Este mecanismo permitiría al Estado capturar parte de la valorización inmobiliaria generada por las excepciones o cambios de indicadores urbanísticos otorgados a los privados.
“Hace ya dos años y medio que se viene postergando la creación de una comisión en el Concejo Deliberante para tratar el tema de las compensaciones”, señala el titular del Capba IX. Domingorena califica esta demora como una “cuestión de desidia y oportunismo”, contrastando la parálisis local con modelos de gestión como el de Pinamar, donde la captura de renta urbana está sistematizada en el código de edificación y se aplica de manera automática.
Ante este panorama, el Colegio de Arquitectos se prepara para relanzar el Consejo Local del Hábitat, intentando reintroducir criterios técnicos en una discusión dominada por la especulación y la urgencia del mercado.