Xavier Marcone y la nueva Ley de Alquileres

Luego de la sanción por parte del Senado  de la nueva ley de alquileres, el Martillero Xavier Aldo Marcone analizó para “el Retrato…” detalles de la nueva normativa y fijó su opinión basada en más 40 años de experiencia en el ramo.

En tal sentido  indicó  que “La nueva legislación promete aliviar esa misión, ya que incorporó pedidos de agrupaciones de inquilinos; y si bien debemos esperar que la ley sea promulgada, dado que el Poder Ejecutivo la puede vetar parcial o totalmente, bien se pueden hacer algunas consideraciones al respecto”.

a- El mes de depósito y el mes anticipado no pueden ser mayores al importe del alquiler de un mes respectivamente: La actual legislación limita la conformación del depósito de garantía en el equivalente a un mes de depósito por cada año de contrato, y que no se pueden cobrar por adelantados mas de un período. La única modificación, a mi entender excesiva, es limitar el depósito al equivalente a un mes de alquiler, dado que la misma legislación exige la actualización del depósito equivalente al último alquiler pago.

b- El reintegro del mes de garantía debe realizarsse al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler: Esta nueva normativa produce dos perjuicios, aun cuando es parcialmente beneficiosa para el inquilino. La primera es que el depósito se constituye para gastos menores que se originan en la propiedad, principalmente servicios, y ellos (gas, luz y agua medida) normalmente se facturan por mes o bimestre vencido, y una devolución prematura implicaría una retención “a cuenta” que puede ser insuficiente o excesiva conforme cambios de tarifa. A los efectos del locatario, el ajuste “equivalente al precio del último alquiler pago le implica la pérdida de un año de ajuste, dado que, si tuviere que renovar su contrato, deberá ajustar el depósito al nuevo canon locativo. El depósito debería colocarse en banco a plazo fijo ajustable con el mismo índice de los alquileres y cobrarse al vencimiento del contrato. Caso rescisión, se tomará este plazo fijo como multa.

c- El plazo mínimo del contrato se lleva a tres años: Esto es innovador, pues los contratos de viviendas tenían un plazo mínimo de 18 meses, luego se llevaron a 24 meses, y ahora se toman 36. Para una familia es una tranquilidad. La propia experiencia me indica que casi todos los contratos de alquiler tienen dos o tres renovaciones.

d- Expensas: La modalidad de incluir o no el pago de expensas en el valor locativo es un uso y costumbre de acuerdo a la plaza. En CABA es normal que el locatario pague las expensas, mientras que en Mar del Plata, las expensas son a cargo del propietario. En ambos casos la suma del valor locativo mas expensas es siempre el mismo, dado que en el valor final de una propiedad en su renta no admite milagros. En el caso de las expensas extraordinarias siempre son a cargo del propietario, dado que ellas están conformadas por mejoras al edificio, aumento de fondo de reserva u otros gastos o inversiones que no son los corrientes de mantenimiento. Por ello la ley admitiría que el locatario pague el total y luego le descuente del canon locativo los gastos extraordinarios.

Estamos considerando este tema exclusivamente para las locaciones urbanas destinadas a viviendas. Si la ley se aplicaría a las locaciones comerciales o profesionales, se estaría vulnerando al mas frágil de las partes, que en este último caso es el locador, contrariamente al de las viviendas donde el mas vulnerable es el locatario.

Lo único quizá refutable de esta ley es que las actualizaciones no se permiten por períodos menores de un año. Esto lo van a resolver los propietarios poniendo como condición la firma de documentos extracontractuales ( el documento pagaré es una figura de pago incausada y de título ejecutivo) con una ponderación para el 2, 4 y 6 semestre.

En cuanto a que la validez contractual para presentarla en Tribunales en caso de litigio lo sería solamente si el contrato estuviere declarado en la AFIP, sin entrar en el análisis de lo ajustado a derecho de tal premisa, significa un importante avance en la renta inmobiliaria que nunca fue tocada por gobierno alguno.

 

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